املاک| فروش املاک|خرید ملک|املاک و شهرداری|املاک و بورس|املاک تجاری|املاک مسکونی|مزایده املاک

کدخبر : 1368

عماد الدین سخایی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران درخصوص امتیاز فروش املاک شهرداری در بورس کالا می‌گوید .

به گزارش اکوایران، قرار است 23 شهریورماه دو ملک شهرداری تهران از طریق بورس کالا به فروش برسد، اتفاقی که می‌تواند به شفافیت فروش املاک شهرداری تهران که همیشه از آن به‌عنوان جعبه سیاه شهرداری نام برده می‌شد ختم شود اما درکنار استفاده از این روش همچنان روش‌های دیگر فروش ملک شهرداری تهران هم دنبال می‌شود و مدیران شهری نمی‌توانند از به راحتی از حذف کارگزاری‌ها در این حوزه سخن بگوین.د

با عماد الدین سخایی، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و هماهنگی امور اقتصادی شهرداری تهران  درخصوص امتیاز فروش ملک در بورس کالا سخن گفته ایم که در پی می خوانید :‌

* ازمانی که اعلام شد املاک شهرداری در بورس کالا عرضه می‌شود تا این دو ملک در بورس عرضه شد زمان زیادی برد چه موانع و مشکلاتی در این راه وجود داشت و چقدرامیدوارهستید که این حرکت تازه دوام پیدا کند؟

کارکرد و ذات شهرداری‌ها در همه جای دنیا این است که شهرداری‌ها، خلقِ ارزش می‌کنند و علاوه بر آن خدمات‌رسانی و خدمت به مردم را انجام می‌دهند، چون نوع خدمات‌رسانی و نوع کارکردشان به این نتیجه می‌رسد که این ارزش، خلق شود. این ارزش یک زمانی یک آپارتمان یا یک ملک تجاری، مسکونی و یا اداری می‌شود بنابراین با توجه به نوع قراردادها و نوع مشارکت‌هایی که شهرداری‌ها دارند مثلاً شهرداری آمده و در یک سری پروژه‌ها سرمایه گذاری کرده و یکسری آپارتمان‌های مسکونی، اداری و تجاری به وجود آمده است. در اینجا به نقطه‌ای رسیده که دیگر می‌تواند برخی از این منابعی که ایجاد کرده و یا خلقِ ارزشی که ایجاد شده، بیاید و در راستای بقیه اهدافی که وجود دارد مثل خدمت‌رسانی به مردم و برای مردم هزینه کند.

  حالا اینکه چگونه هزینه کند و چه چیزی را هزینه کند منطبق با اسنادی که شورای شهر مصوب می‌کند و برنامه‌های توسعه‌ای که در شورا ارائه و مصوب می‌شود در آنجا هزینه می‌شود و در برنامه بودجه سالانه این منابع باید بیاید و هزینه شود. فروش این املاک و دارایی‌ها نیز اجتناب‌ناپذیر است مثل قضیه‌ای که در حال حاضر در دولت نیز وجود دارد. دولت کلی املاک مازاد دارد که باید اینها را تبدیل به منابعی کند که بتواند به گردش بیفتد یعنی این منابع که در شهرداری، از آنها به‌عنوان املاک یاد می‌شود، راکد نماند چون راکد ماندن آن هیچ سود و نفعی نه به شهر و نه به شهرداری دارد جز اینکه ممکن است این املاک راکد مانده، به مرور زمان تحت شعاع خیلی از مسائل هم قرار بگیرد که می‌تواند زمینه برخی اتفاقات بد رقم بخورد و موارد مختلف هم در شهرداری و هم در کشور وجود داشته است و حداقل آن این است که این املاکی که راکد مانده مراقبت خیلی زیادی می‌خواهد و کلی انرژی باید صرف مراقبت از اینها شود.  بهترین اتفاق این است که این اموال و دارایی‌ها در این موضوع اقتصادی، مولد شود، اینکه از برخی منابع بتوانند بهترین استفاده لازم را ببرند به عبارتی این منابع را به نقدینگی‌هایی تبدیل کنند که دوباره بتواند برود مجدداً در اقتصاد شهری، خلقِ ارزش کند یا اینکه بیاید در موضوع اموال و دارایی‌هایی که زیرساخت جدیدی را در شهر ایجاد می‌کند بیاید. مثلاً در موضوعات حمل‌ونقل، موضوعات بزرگراهی، توسعه شهری و یا زیرساخت‌های شهری بیاید و هزینه شود پس ناچار هستند که این املاک را بفروشند.

املاک در بورس

این موضوع قبلاً نیز وجود داشته و از روش‌های مختلفی استفاده می‌شد، اعم از برگزاری مزایده، یا فروش تهاتری وجود داشته یعنی با طلب پیمانکاران می‌آمد و تسویه می‌شد یا یکی از روش‌های آن عوض و ماعوضی بوده که در شهرها اتفاق می‌افتاد مثلاً برای توسعه بزرگراه مجبور بودند که قسمتی از یک آپارتمان را بدهیم و در مقابل آن یک بزرگراهی را تملک کنیم یا شریان حیاتی یک شهر را توسعه دهیم. تا آن زمان این روش‌هایی بوده که بالاخره این کارها انجام می‌شد.

شورای عالی بورس، با ایجاد یک بورس املاک و مستغلات را در کشور اقدام به تصویب آیین نامه‌های آن کرده و نحوه معاملات را نوشت و این موضوع به بورس کالا واگذار شد که در ذیل بورس کالا بیاید و تالار املاک و مستغلات خود را شکل دهد و املاک در آنجا به آن صورت عرضه شود. موضوعی که به نظر می‌رسد جدید است و عملاً از سال 99 شکل گرفته و در سال 1400 دستورالعمل‌های آن آمد و چند ملک هم کم کم شروع به عرضه شدن در بازار بورس کرد. این موضوع زمینه‌ای برای این کار شد تا شهرداری که  می‌خواهد املاک خود را بفروشد در آن جا عرضه کند بنابراین یک روش جدید در این میان ایجاد شد که با این روش اگر می‌خواهد حرکت کند می‌تواند املاک خود را بفروشد و به نقدینگی تبدیل کند یا هر نوع فروشی که می‌خواهد انجام دهد.

*چرا شهرداری تهران از این روش برای عرضه املاک استفاده کرده است ؟

علاوه بر شهرداری، تعدادی از بانک‌ها نیز آمدند و امضاهای‌شان را برای عرضه املاک خود انجام دادند، با این‌که شهرداری در این موضوع پیش رو بود و در همین راستا نیز وزیر اقتصاد دولت یازدهم از حرکت خودجوش و این اقدام شهرداری تشکر کرد ولی بانک‌هایی نیز آمدند و برای عرضه در بورس املاک، کارهایی را انجام دادند بنابراین شهرداری جایی است که املاکش در طول سالیان زیادی به وجود می‌آید و عملاً انگار یک چشمه‌ای است که املاک آن، با توجه به کارکردش آن همیشگی است.

 بنابراین شهرداری می‌تواند در موضوع املاک در دو رکن، نقش ایفا کند یکی در حوزه مجوزها که در این حوزه بوده و برای ساخت و ساز، بازسازی و موارد مختلف مثل عوارض همیشه وجود داشته و یک بُعد آن، بُعد تولید املاکی هست که چه شهرداری بخواهد و چه نخواهد عملاً تولیدکننده املاک هست حالا به حجم و مقدار آن فعلاً کاری نداریم؛ پس می تواند یکی از عرضه کننده دائم باشد و دائم هم هست. حالا این عرضه کننده دائم، اگر بیاید و در یک بازاری مثل بازار املاک و مستغلات در بورس کالا؛ عملاً اتفاقی که برای آن می‌افتد چیست؟ این است که انگار بورس املاک یک بازیگری پیدا می‌کند که همیشه می‌تواند حضور داشته باشد. این موضوع قطعاً با عرضه یک بانک متفاوت خواهد بود که مثلاً ملکی را تملیک کرده و یکی را هم می‌خواهد بفروشد. پس شأن ورود آن به بازار املاک متفاوت است و می‌تواند مستمراً عرضه کننده باشد.

*در این مقطع زمانی استفاده از این روش، چه مزایایی خواهد داشت، مگر همین کار را نمی‌توانیم در مزایده انجام دهیم؟

پرداختن به این موضوع نیاز با باز کردن و شکاف ابعاد این موضوع دارد. به طور مثال درگذشته مزایده را انجام می‌دادید و سیر مراحل انجام یک مزایده حدود 6 ماه به طول می‌انجامید یعنی از زمانی که مجوزهای آن گرفته شود و 40 روز در روزنامه آگهی کند و یک ماه طول بکشد که کار دیگری انجام دهد و یا زمان بازدید آن را تعیین کند تا به روز فروش و حراج برسد، زمانی طولانی صرف می‌شد.

در مزایده باید در سطح شهر بنر بزنید و در سایت‌های شهرداری اطلاع رسانی کنید و کسانی که ذینفع هستند یا به هر جهتی در آنجا پیمانکار یا شهروند عادی و یا نهادهای متولی این موضوع هستند می‌توانند بیایند و در آن حراج شرکت کنند و خریداری کنند این یک پروسه‌ای است که انجام می‌شود در صورتی که فرایند و مکانیسم فروش در بورس کالا بسیار متفاوت است لذا قصد دارم یکی یکی آنها را با مزایده مقایسه کنم.وقتی در بورس کالا فروخته می‌شود، اولین اقدام مهم این است که مواجهه حضوری خریدار و فروشنده که شهرداری هست را قطع می‌کنیم یعنی عملاً هیچ وقت در فضای حراج و مزایده‌ای که وجود دارد هیچ مناسبتی بین خریدار و عملاً فروشنده‌ای که بالاخره از کارمندان شهرداری و پرسنل سازمان‌های مختلف شهرداری باشند وجود نداشته و ارتباط قطع می‌شود و دلیل آن این است که کار حراج به یک نهاد ثالث با عنوان بورس کالا سپرده شده و شما دیگر با افرا کاری ندارید. هماهنگ کردن و هر موضوعی که اتفاق می‌افتد در بورس کالا انجام می‌شود و کل فرآیند حراج و عرضه در بورس کالا اتفاق می‌افتد و عملاً دیگر از اتاق‌های شهرداری بیرون رفته است این یک  حالت اولیه. بنابراین مواجهه حضوری که می‌تواند زمینه ساز بروز فساد باشد را به کل حذف کردیم و به عهده یک نهاد دیگر افتاد و از دست من نیز خارج است.

  *آیا می‌توان مهمترین اثر این اقدام را حذف کارگزاری‌ها دانست؟

 من این موضوع را نمی‌دانم ولی همین بس که مواجهه بین شهرداری و خریدارها را عملاً اینجا حذف کرده و این اولین و مهمترین خاصیت است؛ و خاصیت دوم این اقدام این است که وقتی شما آمدید و یک زمان 6 ماهه طی کردید و به یک حراج رسیدید؛ حالا در بورس کالا اطمینان بخش آن چه کسی هست؟ که آیا املاک درست است و همه دیده شده و همه قسمت‌ها هست؟ اینجا مسئول، خود شهرداری است ولی وقتی به سراغ بورس کالا رفتیم یک نهاد ثالثی می‌آید و روی نظرات کارشناسان کار کرده و شروع به بررسی کردن و اصالت درخواست‌ها می‌کند به عبارتی؛ اطلاعات من را بررسی می‌کند و همه را به صورت شفاف، قبل از حراج روی سایت می‌گذارد و همه شما مشخصات این ملک را شما می‌بینید.

اگر می‌خواهید بیایید و در فرآیند بورس کالا شرکت کنید شما قبل از هر چیز شرایط ملک را می‌دانید که چه نوع ملکی و چه شکلی است و عملاً وارد حراج و واگذاری در بورس کالا می‌شوید. در مزایده قبلی این گونه بود که تعدادی پاکت می آمد و باز می‌شد و برنده، کسی است که بالاترین نرخ را پیشنهاد داده است و کار در این جا تمام است. حالا در بورس شما شانس های مجدد دارید تا اگر می‌خواهی این ملک را بخواهی بخرید، فقظ با یک پاکت نیست که شما در این مزایده شرکت می‌کنید بلکه شما که بیایید و یک نرخ را اعلام کنید و پیشنهاد بدهید و می‌بینید یک خریدار دیگر آمده و با یک نرخ بهتر و بالاتری آمده و به نام خود می‌کند و شما می‌توانید قیمت پیشنهادی خود را بگویید و یک رقابت قیمتی به وجود می‌آید تا به قیمت منصفانه برسید.

در بورس کالا قیمت ها از پایه کارشناسی شروع می‌شود و آنقدر ادامه می‌یابد تا  به یک قیمت منصفانه ملک می‌رسید و یا به یک قیمتی که طالب داشته باشد پس نرخ‌های مختلفی مطرح می‌شود. در اینجا مزیتی که برای شهرداری ایجاد شد این است که ملک با یک رقابت قیمتی که طالب داشته باشد فروش می‌رود در صورتی که در حراج یک بار قیمتی را پیشنهاد دادید و شما بخواهید با یک قیمت بالاتری بخرید و چون نمی‌دانستید چه اتفاقی می‌افتد و فرایند سفارش‌گذاری فقط یک بار بود ممکن بود از اینجا و در این قسمت سخت‌تر شود. پس مزیت آن برای شهرداری این است که، ارزش افزوده بیشتری برای منابعی که دارد ایجاد کردیم که به آن مولدسازی می‌گویند یعنی من به قیمت یک کارشناس نبودم و اتفاقاً به قیمتی بودم که بازار و طالب دارد و توانستم بفروشم.

شهرداری می‌تواند هر زمان که بخواهد جریان حراج را متوقف کند اینکه شهرداری بیاید و بگوید می‌خواهم ملک به بالاترین نرخ که می‌خواهم فروش برود و در پایان روز اول نخواست به هیچ کدام از پیشنهاد دهندگان بفروشد و یا بخواهد یک بار دیگر روی فروش این ملک رقابت ایجاد نماید در اینجا می‌تواند این موضوع را تا پایان وقت بگذارد به عبارتی در بورس کالا که از ساعت 9 و نیم شروع می‌شود تا 11 و نیم اجازه رقابت می‌دهیم بنابراین این رقابت در فرآیند چند ساعته می‌تواند شکل بگیرد. نکته جالب توجه این است که شما در 10 دقیقه پایانی می‌آیید و یک نرخی اعلام می‌کنید و می‌گویید با این نرخ و قیمت می‌خواهم بخرم؛ در اینجا فرایند بورس به این صورت است که این را پنهانی برای روزهای دیگر نگه می‌دارد و این نرخ، نرخ پایه شما برای فردا می‌شود و از فردا مجدداً شروع به انجام و ارائه ملک در بورس می‌کنید. چون که در 10 دقیقه آخر ضم بورس کالا این است که اجازه رقابت داده نشده و فردا شما می‌توانید مجددا روی قیمت‌ها نظردهی یعنی این نیست که کسی بیاید و در 30 ثانیه آخر یک قیمتی را بگوید که شما قبول کنید و بگویید که این معامله انجام می‌شود.

املاک آخر متن

اجازه رقابت دادن به قیمت‌گذاری ملک اتفاق بسیار خوب و شفافی است که در بورس کالا اتفاق افتاده، شما می‌توانید بدون اینکه مواجه حضوری داشته باشید. و با محدودیت‌هایی که در نوع مزایده قدیمی اتفاق می‌افتاد اینکه در یک جلسه‌ای بنشینید و با محدودیت‌های مزایده، نگاه‌تان به نگاه دیگرانگره بخورد دیگر نیست و فقط وقتی پشت یک سیستم نشستید و در حال قیمت‌گذاری هستند و فقط قیمت‌ها را روی تابلو بدون مواجهه حضوری می‌بینید؛ حتماً قیمت‌گذاری و رقابت سالم‌تری اتفاق می‌افتد چون دو طرف هم، همدیگر را نمی‌شناسند که مثلاً چه شخصی قیمت‌گذاری می‌کند و یا اصلاً چه کسی است که رقابت می‌کند؟ همان اتفاقاتی که در بورس اوراق می‌بینیم در آنجا نیز شما نمی‌بینید که چه کسی رقابت می کند فقط رقابت قیمتی را روی تابلو می‌بینید و این به نفع املاکی هست که عملاً واگذار می‌کنیم.

 

    آیا این خبر مفید بود؟
    ارسال نظر:

    عنوان